Wohnfläche ist nicht einfach die gesamte Bodenfläche eines Hauses oder einer Wohnung. Dachschrägen, Balkone, Terrassen, Wintergärten, Treppen und Nebenräume werden nach der Wohnflächenverordnung unterschiedlich berücksichtigt. Eine nachvollziehbare Berechnung ist besonders beim Immobilienverkauf, bei der Bewertung und bei der Käuferfinanzierung wichtig.
Allgemeine Orientierung nach WoFlV – keine prüffähige Fachberechnung für ein konkretes Gebäude.
Die Wohnfläche ist eine zentrale Größe für Immobilienbewertung, Exposé, Kaufpreisvergleich und Finanzierung. Schon wenige Quadratmeter Unterschied können bei einem hohen Quadratmeterpreis einen spürbaren wirtschaftlichen Betrag ausmachen.
Besonders bei älteren Häusern finden sich in Bauakten, früheren Exposés und Versicherungsunterlagen häufig unterschiedliche Flächen. Manchmal wurde nach einer alten Berechnungsmethode gerechnet, manchmal wurden Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse oder Terrassen pauschal übernommen.
Für einen Verkauf sollte deshalb klar dokumentiert sein, nach welcher Methode die Fläche ermittelt wurde, welches Datum die Berechnung hat und ob spätere bauliche Veränderungen berücksichtigt sind.
Tragen Sie die gemessenen Grundflächen in die passende Kategorie ein. Das Ergebnis wird sofort aktualisiert. Der Rechner ersetzt weder das Aufmaß noch die Prüfung, ob ein Raum baurechtlich und nach der gewählten Methode als Wohnfläche angesetzt werden darf.
Die Tabelle zeigt die wesentlichen Regeln. Im Einzelfall müssen Raumzugehörigkeit, Bauzustand und baurechtliche Zulässigkeit zusätzlich geprüft werden.
| Fläche oder Bauteil | Anrechnung | Wichtiger Hinweis |
|---|---|---|
| Räume ab 2,00 m lichter Höhe | 100 % | Vorausgesetzt, der Raum gehört zur Wohnung und ist nicht nach § 2 Abs. 3 WoFlV ausgeschlossen. |
| Raumteile von 1,00 m bis unter 2,00 m | 50 % | Besonders relevant bei Dachschrägen und Flächen unter Treppen. |
| Raumteile unter 1,00 m | 0 % | Diese Grundflächen werden nicht zur Wohnfläche gerechnet. |
| Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume | 50 % | Sie müssen nach allen Seiten geschlossen sein und ausschließlich zur Wohnung gehören. |
| Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen | 25 % | Regelfall. Die WoFlV erlaubt höchstens 50 %, wenn ein höherer Wohnwert sachlich begründbar ist. |
| Abstellraum innerhalb der Wohnung | 100 % | Bei normaler Raumhöhe grundsätzlich Wohnfläche. Ein außerhalb der Wohnung liegender Abstellraum ist dagegen Zubehörraum. |
| Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum, Garage | 0 % | Diese Räume nennt die WoFlV ausdrücklich als nicht zur Wohnfläche gehörende Zubehörräume. |
| Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Absätze | 0 % | Ihre Grundflächen bleiben bei der Flächenermittlung außer Betracht. |
| Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen | teilweise 0 % | Außer Betracht, wenn sie höher als 1,50 m sind und ihre Grundfläche mehr als 0,10 m² beträgt. |
| Fenster- und offene Wandnischen | abhängig | Sie zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und tiefer als 0,13 m sind. |
Entscheidend ist nicht nur die Nutzung im Alltag, sondern auch, ob der Raum ausschließlich zur Wohnung gehört und die rechtlichen Anforderungen erfüllt.
Erst wird gemessen, anschließend werden die ermittelten Grundflächen nach § 4 WoFlV voll, anteilig oder gar nicht angerechnet.
Gemessen wird zwischen den fertigen Bauteilen – grundsätzlich von der Vorderkante der Wandbekleidung und nicht nach Außenmaßen oder Rohbaumaßen.
Rechtecke, Dreiecke, Erker, Nischen und Dachschrägen werden in nachvollziehbare Teilflächen zerlegt und einzeln berechnet.
Bei Dachschrägen werden die Grenzen bei 1,00 m und 2,00 m Höhe ermittelt, damit die Teilflächen richtig zugeordnet werden.
Treppen, Pfeiler, Schornsteine, Nischen und Bauteile werden nach den Detailregeln des § 3 WoFlV berücksichtigt.
Die gemessene Grundfläche wird je nach Raumhöhe und Flächenart mit 100 %, 50 %, 25 % oder 0 % angesetzt.
Eine gute Berechnung enthält Maßskizze, Teilflächen, Anrechnungsfaktoren, Berechnungsmethode, Datum und Ersteller.
Gerade kleine Bauteile und alte Berechnungsunterlagen erklären, warum unterschiedliche Quadratmeterangaben entstehen.
Nach WoFlV wird am fertigen Raum zwischen den Wandbekleidungen gemessen. Ein zusätzlicher pauschaler Abzug von drei Prozent ist nicht vorgesehen.
Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze bleiben außer Betracht. Andere Bereiche sind anhand der konkreten Konstruktion und Raumhöhe zu prüfen.
Fenster- und offene Wandnischen zählen nicht, wenn sie nicht bis zum Fußboden reichen oder höchstens 0,13 m tief sind.
Sie werden nur dann abgezogen, wenn beide Grenzen überschritten sind: mehr als 1,50 m Höhe und mehr als 0,10 m² Grundfläche.
Die gesetzliche Regel ist ein Viertel. Bis zur Hälfte ist möglich, sollte aber wegen Lage und Qualität einen besonders hohen Wohnwert nachvollziehbar widerspiegeln.
Eine bis Ende 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelte Fläche kann nach der Überleitungsvorschrift fortgelten. Spätere bauliche Änderungen können eine Neuberechnung nach WoFlV erforderlich machen.
Unterschiedliche Methoden können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Deshalb gehört die Berechnungsgrundlage immer zur Flächenangabe.
Die WoFlV regelt, welche zur Wohnung gehörenden Grundflächen Wohnfläche sind und mit welchem Anteil sie angerechnet werden. Direkt vorgeschrieben ist sie im Bereich der Wohnraumförderung; darüber hinaus wird sie für Wohnflächen häufig vereinbart oder herangezogen.
DIN 277 dient der Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau. Ihre Flächenbegriffe und Systematik sind nicht mit der Wohnfläche nach WoFlV gleichzusetzen.
Für bis zum 31. Dezember 2003 danach berechnete Flächen enthält § 5 WoFlV eine Überleitungsregel. Bei späteren baulichen Änderungen kann eine neue WoFlV-Berechnung notwendig werden.
Teppichboden, Heizung und wohnliche Möbel machen einen Kellerraum noch nicht rechtlich zu Wohnfläche. Nach der WoFlV gehören Kellerräume grundsätzlich zu den ausgeschlossenen Zubehörräumen. Zusätzlich sind Räume ausgeschlossen, die nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung entsprechen.
Bei Souterrain, Hobbyraum, nachträglich ausgebautem Dachgeschoss oder Anbau sollte deshalb geprüft werden, ob eine Genehmigung vorliegt, welche Nutzung zulässig ist und wie die Fläche in den Verkaufsunterlagen bezeichnet werden darf.
Im Rahmen der Verkaufsvorbereitung sehen wir vorhandene Wohnflächenberechnungen, Grundrisse und Bauunterlagen durch und gleichen die angegebenen Quadratmeter auf Plausibilität mit der Immobilie ab.
Ist die Berechnung nicht nachvollziehbar, widersprechen sich Unterlagen oder wurden Dachgeschoss, Anbau, Wintergarten oder Keller später verändert, empfehlen wir vor der Vermarktung eine fachliche Neuaufnahme.
Die prüffähige Vermessung und formelle Wohnflächenberechnung wird bei Bedarf durch einen dafür qualifizierten Architekten, Ingenieur, Sachverständigen oder geeigneten Aufmaßdienst erstellt. Wir können die Abstimmung im Verkaufsprozess unterstützen.
Antworten auf die Fragen, die Eigentümer, Käufer und Mieter besonders häufig stellen.
Flächen mit mindestens 2,00 m lichter Höhe zählen vollständig. Flächen zwischen 1,00 m und unter 2,00 m zählen zur Hälfte. Flächen unter 1,00 m werden nicht angerechnet.
Nach der WoFlV werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Ein pauschaler Ansatz von 50 % ist daher nicht der Regelfall.
Ist der allseitig geschlossene Raum beheizbar, gehört ausschließlich zur Wohnung und erfüllt die rechtlichen Anforderungen, erfolgt die Anrechnung grundsätzlich nach der normalen Raumhöhe. Unbeheizbare Wintergärten und ähnliche geschlossene Räume werden nach § 4 WoFlV zur Hälfte angerechnet.
Nicht allein deshalb, weil er ausgebaut, beheizt oder möbliert ist. Kellerräume sind nach WoFlV grundsätzlich Zubehörräume und ausgeschlossen. Zusätzlich muss geprüft werden, ob eine rechtlich zulässige Wohnnutzung besteht.
Wohnfläche wird nach einer festgelegten Wohnflächenmethode wie der WoFlV ermittelt. Nutz- oder Nutzungsflächen können weitere Räume und Flächen des Gebäudes umfassen. Eine Nutzfläche darf deshalb nicht ohne Weiteres als Wohnfläche bezeichnet werden.
DIN 277 ist eine Norm zur Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau. Sie verwendet eine andere Systematik. Ein Ergebnis nach DIN 277 ist daher nicht automatisch mit einer Wohnfläche nach WoFlV vergleichbar.
Nein. Die oft genannte Zehn-Prozent-Grenze stammt aus bestimmten mietrechtlichen Entscheidungen und ist keine allgemeine Erlaubnis, Wohnflächen bei Verkauf, Bewertung oder Vertrag ungenau anzugeben. Entscheidend sind Berechnungsmethode, Vereinbarung und Einzelfall.
Das hängt von Methode, Datum und späteren baulichen Veränderungen ab. Für bis Ende 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnete Flächen enthält § 5 WoFlV eine Überleitungsregel. Wurde danach umgebaut, erweitert oder neu aufgeteilt, sollte die Berechnung überprüft werden.
Für eine erste Plausibilitätsprüfung ja. Bei komplexen Dachschrägen, Altbauten, fehlenden Plänen, Anbauten oder Verkaufsunterlagen sollte ein qualifizierter Fachmann das Aufmaß und die dokumentierte Berechnung erstellen.
Wir prüfen im Rahmen der Verkaufsvorbereitung vorhandene Unterlagen und Flächenangaben auf Plausibilität. Ist eine belastbare Neuvermessung erforderlich, empfehlen oder koordinieren wir einen qualifizierten Architekten, Ingenieur, Sachverständigen oder Aufmaßdienst.
Grundriss, Wohnflächenberechnung, Exposé und Bewertung sollten zusammenpassen. Wir prüfen Ihre vorhandenen Unterlagen und zeigen, ob vor der Vermarktung noch eine fachliche Neuvermessung sinnvoll ist.