Der Notar begleitet Käufer und Verkäufer neutral durch den rechtlichen Teil des Immobiliengeschäfts. Er entwirft den Kaufvertrag, erläutert dessen Inhalt, beurkundet die Vereinbarungen und organisiert anschließend den sicheren Vollzug mit Grundbuchamt, Behörden und beteiligten Banken.
Allgemeine Orientierung – keine notarielle, anwaltliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, muss notariell beurkundet werden. Das betrifft insbesondere den Kauf von Häusern, Eigentumswohnungen, Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten.
Der Notar gestaltet einen sicheren Leistungsaustausch: Der Käufer soll den Kaufpreis erst zahlen, wenn sein Anspruch auf lastenfreien Eigentumserwerb ausreichend geschützt ist. Der Verkäufer soll sein Eigentum nicht verlieren, bevor der Kaufpreis eingegangen ist.
Dafür verbindet der Notar den Kaufvertrag mit Grundbuchanträgen, Vormerkung, Lastenfreistellung, behördlichen Erklärungen, Grunderwerbsteuer und – bei Finanzierung – der Grundschuldbestellung.
Je vollständiger die Informationen sind, desto genauer kann der Kaufvertrag auf die Immobilie und die Vereinbarungen der Parteien abgestimmt werden.
Der Notar benötigt eine eindeutige Bezeichnung des Kaufgegenstands und Informationen zu den Vereinbarungen, die rechtlich im Vertrag geregelt werden sollen.
Namen, Anschriften, Familienstand, Eigentumsanteile und Finanzierungsdaten müssen rechtzeitig geklärt werden.
Der Notar kann nur das rechtssicher formulieren, was Käufer und Verkäufer zuvor wirtschaftlich vereinbart haben.
Eingetragene Grundschulden verschwinden nicht automatisch, wenn ein Kredit zurückgezahlt wurde. Für die Lastenfreistellung werden geeignete Unterlagen benötigt.
Kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer oder verkauft ein Verbraucher an einen Unternehmer, soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.
Diese Zeit dient nicht nur dem Lesen. Unklare Formulierungen, Übergaberegelungen, Haftung, Mietverhältnisse, Finanzierung und Anlagen sollten vor dem Termin angesprochen werden. Bei einem reinen Privatverkauf gilt diese gesetzliche Regelfrist nicht in derselben Form; ausreichend Prüfungszeit bleibt trotzdem sinnvoll.
Der Vertrag verbindet die wirtschaftliche Vereinbarung der Parteien mit den rechtlichen Voraussetzungen für einen sicheren Eigentumsübergang.
Grundbuchdaten, Flurstücke, Miteigentumsanteile, Sondernutzungsrechte, Stellplätze und mitverkaufte Bestandteile.
Gesamtkaufpreis, mögliche Aufteilung, Zahlungsweg und Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit.
Einigung über die spätere Eigentumsübertragung und Sicherung des Käuferanspruchs im Grundbuch.
Behandlung bestehender Grundschulden, Rechte Dritter und Ablösung noch offener Verkäuferdarlehen.
Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten, Gefahr, Verkehrssicherung und gegebenenfalls Mieteinnahmen.
Haftungsausschluss, bekannte Mängel, besondere Zusagen und dokumentierte Beschaffenheitsvereinbarungen.
Bestehende Mietverträge, Kautionen, Abrechnungen und Vereinbarungen über eine freie oder vermietete Übergabe.
Verteilung von Notar-, Grundbuch- und Lastenfreistellungskosten sowie Hinweise zur Grunderwerbsteuer.
Notwendige Vollmachten für Grundbuchanträge, Berichtigungen, Finanzierung und weitere Abwicklungsschritte.
Der Termin ist mehr als eine Unterschrift. Die gesamte Urkunde wird vorgelesen und rechtlich erläutert.
Der Notar stellt die Beteiligten fest und prüft, ob sie persönlich handeln oder wirksam vertreten werden.
Der gesamte Kaufvertrag wird vorgelesen. Anlagen und Verweisungen werden entsprechend den gesetzlichen Regeln behandelt.
Offene Punkte können besprochen und notwendige Änderungen noch während des Termins in den Vertrag aufgenommen werden.
Erst wenn alle Fragen geklärt sind, unterzeichnen Käufer, Verkäufer und Notar die Urkunde.
Der genaue Ablauf hängt vom Grundbuch, der Finanzierung, vorhandenen Belastungen und erforderlichen Genehmigungen ab. Starre Bearbeitungszeiten sind deshalb nicht seriös.
Der Notar informiert Finanzamt, Gemeinde und weitere Stellen, soweit dies für den Vollzug erforderlich ist.
Der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung wird durch die Vormerkung im Grundbuch gesichert.
Der Notar holt Löschungsunterlagen und Ablösebedingungen für nicht zu übernehmende Rechte ein.
Notwendige Erklärungen, Verwalterzustimmungen oder gemeindliche Bescheinigungen werden beschafft.
Erst wenn die vertraglichen Sicherungen vorliegen, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann.
Nach Zahlung erfolgt der vereinbarte wirtschaftliche Übergang mit Schlüsseln, Nutzen, Lasten und Gefahr.
Das Finanzamt erteilt nach Erledigung der Steuer die für die Umschreibung erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Nach Kaufpreisbestätigung und Vorliegen aller Voraussetzungen beantragt der Notar die Eintragung des Käufers.
Bei einer Finanzierung verlangt die Bank regelmäßig eine Grundschuld als Kreditsicherheit. Da der Käufer vor der Eigentumsumschreibung noch nicht im Grundbuch steht, enthält der Kaufvertrag meist eine eingeschränkte Belastungsvollmacht.
Damit kann die Grundschuld bereits am Kaufobjekt bestellt werden. Die Vollmacht wird so ausgestaltet, dass die Finanzierung dem Erwerb und der Kaufpreiszahlung dient und der Verkäufer nicht mit persönlichen Verpflichtungen aus dem Käuferdarlehen belastet wird.
Die Bank sollte ihre Grundschuldbestellungsunterlagen rechtzeitig an das Notariat senden. Häufig kann die Grundschuld direkt im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.
Notarkosten sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Der Notar darf die vorgeschriebenen Gebühren weder frei erhöhen noch Rabatte vereinbaren. Die Höhe richtet sich vor allem nach Geschäftswert und konkreten Tätigkeiten.
Die rechtliche Beratung, die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs und die Beurkundung sind in der gesetzlichen Beurkundungsgebühr enthalten. Weitere Gebühren können für Vollzug, Betreuung, Treuhandauflagen, strukturierte Daten und besondere Tätigkeiten entstehen.
Hinzu kommen Auslagen, Dokumentenpauschalen und die gesetzliche Umsatzsteuer auf notarielle Leistungen.
Das Verbraucherportal der Notarkammern nennt für einen typischen Wohnungskauf unter anderem folgende Notargebühren:
Hinzu kommen Auslagen und 19 % Umsatzsteuer. Besondere Tätigkeiten können weitere Gebühren verursachen.
Im offiziellen Beispiel beträgt die 1,0-Gebühr für die Beurkundung einer Grundschuld über 130.000 € derzeit 327,00 €.
Je nach Bankauftrag kann eine zusätzliche Betreuungsgebühr anfallen. Außerdem entstehen Auslagen, Umsatzsteuer und gesonderte Gebühren beim Grundbuchamt.
Offiziellen Gebührenrechner öffnen →Gesetzlich trägt der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Grundbucheintragung und der dafür erforderlichen Erklärungen.
Im Vertrag wird die Kostenverteilung nochmals ausdrücklich geregelt.
Typischerweise übernimmt der Verkäufer die Kosten, die erforderlich sind, um nicht vom Käufer übernommene Belastungen und Grundschulden löschen zu lassen.
Dazu können Notar-, Bank- und Grundbuchkosten gehören.
Wird ein Notariat mit einem Entwurf beauftragt und kommt es anschließend nicht zur Beurkundung, können für die bereits erbrachte Entwurfstätigkeit gesetzliche Kosten entstehen.
Deshalb sollte vor Beauftragung klar sein, wer den Entwurf anfordert und wie die Beteiligten den Verkauf vorbereiten.
Der Notar bleibt neutral. Beide Seiten sollten den Entwurf dennoch aus ihrer eigenen Situation heraus sorgfältig prüfen.
Käufer sollten besonders auf Kaufgegenstand, Eigentumsanteile, mitverkauftes Inventar, Finanzierungsfristen, bekannte Belastungen, Übergabezustand, Mietverhältnisse und mögliche Modernisierungsrisiken achten.
Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung belastbar geklärt sein. Der notarielle Vertrag enthält regelmäßig kein allgemeines Recht, vom Kauf zurückzutreten, nur weil die Bank später nicht finanziert.
Verkäufer sollten bekannte wesentliche Mängel, Mietverhältnisse, Rechte Dritter, offene Darlehen, Löschungsunterlagen und vereinbarte Zusagen vollständig offenlegen.
Die Eigentumsumschreibung wird grundsätzlich erst veranlasst, wenn die Kaufpreiszahlung bestätigt ist. Übergabe und vorzeitige Nutzung sollten klar geregelt und nicht informell vorgezogen werden.
Die notarielle Beurkundung ersetzt keine technische, wirtschaftliche oder steuerliche Prüfung der Immobilie.
Der Notar bewertet nicht, ob der vereinbarte Preis marktgerecht oder wirtschaftlich sinnvoll ist.
Dach, Feuchtigkeit, Haustechnik, Schadstoffe und Sanierungsbedarf müssen anderweitig geprüft werden.
Die tatsächliche Wohnfläche, Grundstücksgrenzen und die Richtigkeit privater Grundrisse werden nicht technisch vermessen.
Ob Kaufpreis, Nebenkosten und monatliche Belastung tragbar sind, ist mit Bank oder Finanzierungsberatung zu klären.
Bei Vermietung, Betriebsvermögen, Schenkung, Erbschaft oder Gesellschaften kann zusätzliche Steuerberatung erforderlich sein.
Wer eine parteiische Prüfung oder Verhandlung nur für sich wünscht, benötigt gegebenenfalls anwaltliche Beratung.
Die wichtigsten Antworten für Käufer und Verkäufer.
Ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Eine private schriftliche Vereinbarung ersetzt den notariellen Kaufvertrag nicht.
Weder noch. Der Notar ist unabhängig und unparteiisch und betreut alle Beteiligten. Eine einseitige Interessenvertretung ist Aufgabe eines eigenen Rechtsanwalts.
Käufer und Verkäufer können sich gemeinsam auf ein Notariat verständigen. In der Praxis übernimmt häufig die Käuferseite die Auswahl, weil sie regelmäßig die Kosten des Kaufvertrags und der Grundbucheintragung trägt. Entscheidend bleibt, dass beide Seiten dem Notariat vertrauen.
Die gesetzliche Zwei-Wochen-Regelfrist betrifft besonders beurkundungspflichtige Verbraucherverträge zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer. Bei einem reinen Privatverkauf gilt sie nicht in derselben Form. Ausreichende Zeit zur Prüfung ist dennoch sinnvoll.
Grundsätzlich erst, wenn der Notar mitteilt, dass die im Kaufvertrag vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören typischerweise die Auflassungsvormerkung und die gesicherte Lastenfreistellung.
Erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Kaufvertrag, Kaufpreiszahlung, Übergabe und Eigentumseintragung sind unterschiedliche Schritte.
Die Kosten richten sich nach dem GNotKG, dem Geschäftswert und den erforderlichen Tätigkeiten. Für Kaufvertrag und Grundbuch wird häufig mit einer groben Planungsgröße von etwa 1,5 % des Kaufpreises gerechnet. Finanzierung, Grundschuld, Sonderregelungen und Lastenfreistellung können weitere Kosten auslösen.
Ja, das ist möglich. Wurde das Notariat bereits mit der Erstellung eines Entwurfs beauftragt und kommt es nicht zur Beurkundung, können gesetzliche Entwurfsgebühren anfallen.
Der Notar kann mitgeteilte Mängel und Vereinbarungen rechtssicher im Vertrag erfassen. Er besichtigt die Immobilie jedoch nicht und führt keine technische Gebäudeprüfung durch.
Prüfen Sie den Kaufvertragsentwurf in Ruhe, klären Sie offene Fragen rechtzeitig und lassen Sie wirtschaftliche, technische und finanzielle Punkte nicht bis zum Beurkundungstermin offen.