Wem gehört das Grundstück? Welche Wegerechte, Wohnrechte oder Grundschulden sind eingetragen? Das Grundbuch enthält zentrale rechtliche Informationen für den Immobilienkauf. Hier erfahren Käufer, wie ein Grundbuchauszug aufgebaut ist und welche Eintragungen vor dem Notartermin wichtig sind.
Allgemeine Information für Käufer – keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Die einzelnen Bereiche beantworten unterschiedliche Fragen und müssen zusammen gelesen werden.
Das Bestandsverzeichnis beschreibt den gebuchten Grundbesitz. Typische Angaben sind Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und amtliche Grundstücksgröße.
In Abteilung I stehen der oder die eingetragenen Eigentümer, die jeweiligen Eigentumsanteile und der Rechtsgrund des Erwerbs, zum Beispiel Auflassung oder Erbfolge.
Hier stehen Belastungen und Verfügungsbeschränkungen, soweit sie nicht in Abteilung III gehören. Eine Eintragung kann Nutzung oder Wert beeinflussen.
Abteilung III enthält insbesondere Grundschulden und Hypotheken. Sie dienen häufig der Kreditsicherung, können aber nach Rückzahlung eines Darlehens noch eingetragen sein.
Die Unterschrift unter dem notariellen Kaufvertrag allein macht den Käufer noch nicht zum rechtlichen Eigentümer.
Verkäufer und Käufer schließen den notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag.
Die Parteien erklären die für die Eigentumsübertragung erforderliche Einigung.
Fälligkeit, Genehmigungen, Löschungsunterlagen und steuerliche Freigabe werden abgewickelt.
Erst mit der Eintragung des Käufers in Abteilung I wird das Eigentum grundsätzlich übertragen.
Die Auflassungsvormerkung wird üblicherweise nach dem notariellen Kaufvertrag in Abteilung II eingetragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf spätere Eigentumsübertragung.
Verfügungen, die nach der Vormerkung vorgenommen werden und den gesicherten Anspruch beeinträchtigen würden, sind dem Käufer gegenüber grundsätzlich unwirksam. Deshalb ist die Vormerkung ein zentraler Schutz zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung.
Die genaue Gestaltung und Rangstelle prüft der Notar. Nach erfolgter Eigentumsumschreibung wird die Vormerkung in der Regel wieder gelöscht.
Grundschuld und Darlehenssaldo sind nicht dasselbe. Eine Grundschuld kann bestehen bleiben, obwohl der zugrunde liegende Kredit bereits teilweise oder vollständig zurückgezahlt wurde.
Im Kaufvertrag wird regelmäßig geregelt, ob nicht zu übernehmende Grundpfandrechte gelöscht werden. Der Notar fordert die Unterlagen an und koordiniert die Ablösung aus dem Kaufpreis.
Finanziert der Käufer über eine Bank, wird meist eine neue Grundschuld bestellt. Zeitpunkt und Rang müssen mit Kaufvertrag und Finanzierung abgestimmt werden.
Der Rang kann entscheidend sein, wenn mehrere Rechte nebeneinander bestehen. Banken verlangen für ihre Finanzierung regelmäßig eine bestimmte Rangstelle.
Hohe eingetragene Zinsen oder Nebenleistungen bedeuten nicht, dass dieser Betrag aktuell geschuldet ist. Entscheidend sind Sicherungszweck, Darlehensstand und notarielle Abwicklung.
Ein sauberer Grundbuchauszug ersetzt keine vollständige Prüfung der Immobilie und ihrer Unterlagen.
In Niedersachsen werden öffentlich-rechtliche Baulasten grundsätzlich in einem gesonderten Baulastenverzeichnis geführt.
Ob Anbauten, Garagen oder Nutzungsänderungen genehmigt sind, ergibt sich aus Bauakte und Genehmigungsunterlagen.
Feuchtigkeit, Haustechnik, Dach, Modernisierungsbedarf und energetischer Zustand sind nicht Gegenstand des Grundbuchs.
Bestehende Miet- oder Pachtverträge sind regelmäßig nicht aus dem Grundbuch ersichtlich und müssen gesondert geprüft werden.
Mögliche Altlasten oder Bodenverunreinigungen müssen über weitere Unterlagen und Behördenauskünfte geklärt werden.
Bei Wohnungen sind zusätzlich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagen wichtig.
Die Grundbucheinsicht ist nicht allgemein öffentlich. Nach § 12 der Grundbuchordnung muss ein berechtigtes Interesse dargelegt werden. Bloße Neugier oder ein noch unverbindliches Kaufinteresse genügen in Niedersachsen grundsätzlich nicht automatisch.
Eigentümer können einen aktuellen Grundbuchauszug beschaffen und Kaufinteressenten zur Verfügung stellen. Im Rahmen eines konkreten notariellen Kaufvorgangs prüft der Notar das Grundbuch und ruft die erforderlichen Daten ab.
Wer selbst einen Ausdruck beantragen möchte, sollte sich beim zuständigen Grundbuchamt über Nachweise, Antragsmöglichkeiten und Gebühren informieren.
Makler und Notar begleiten unterschiedliche Teile des Immobilienkaufs. Rechtliche Einzelfragen gehören in die notarielle oder anwaltliche Beratung.
MARINUS Immobilien beschafft beziehungsweise koordiniert im Verkaufsauftrag vorhandene Objektunterlagen, ordnet wichtige Angaben ein und stellt sie Interessenten für die Kaufentscheidung zur Verfügung.
Auffällige Eintragungen werden rechtzeitig angesprochen. Eine verbindliche rechtliche Prüfung oder Vertragsberatung ersetzt dies nicht.
Aktuelle Immobilienangebote →Der Notar prüft das Grundbuch für den Kaufvertrag, beurkundet die Erklärungen, veranlasst die Auflassungsvormerkung und koordiniert die Voraussetzungen für Kaufpreisfälligkeit und Eigentumsumschreibung.
Bei komplizierten Rechten, Erbbaurecht, Nießbrauch oder streitigen Fragen kann ergänzende anwaltliche Beratung sinnvoll sein.
Mehr zum Notar beim Immobilienkauf →Die wichtigsten Antworten für Käufer von Häusern, Wohnungen und Grundstücken.
Nein. Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer grundsätzlich erst mit Auflassung und Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs.
Abteilung II enthält Rechte, Lasten und Verfügungsbeschränkungen, die nicht zu den Grundpfandrechten der Abteilung III gehören. Beispiele sind Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte und Auflassungsvormerkungen.
Das hängt vom Kaufvertrag und der Finanzierung ab. Nicht zu übernehmende Grundpfandrechte werden üblicherweise im Rahmen der notariellen Abwicklung gelöscht oder abgelöst.
Die Grundschuld ist ein eingetragenes Sicherungsrecht. Das Darlehen ist die persönliche Schuld aus dem Kreditvertrag. Der Grundbucheintrag zeigt daher nicht automatisch den aktuellen Darlehenssaldo.
In Niedersachsen werden Baulasten grundsätzlich in einem gesonderten Baulastenverzeichnis geführt und sollten zusätzlich geprüft werden.
Nein. Für Einsicht und Ausdruck ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse darzulegen. Ein bloß unverbindliches Kaufinteresse genügt nicht automatisch.
Der Rang kann bestimmen, in welcher Reihenfolge Rechte im Konflikt- oder Verwertungsfall berücksichtigt werden. Besonders bei Finanzierungen ist die Rangstelle wichtig.
Der Makler kann Unterlagen beschaffen, erläutern und Auffälligkeiten ansprechen. Die verbindliche rechtliche Prüfung und Gestaltung des Kaufvertrags erfolgt durch den Notar.
Prüfen Sie Exposé, Finanzierung und wichtige Objektunterlagen vor der Kaufentscheidung. Bei Fragen zu einem aktuellen Angebot von MARINUS Immobilien sprechen Sie uns direkt an.
