Notarieller Kaufvertrag
Der Grundstückskauf wird beurkundet. Der Notar zeigt den Vorgang dem zuständigen Finanzamt an.
Kaufnebenkosten in Niedersachsen
Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf
Wer in Niedersachsen ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück kauft, muss die Grunderwerbsteuer von Anfang an in die Finanzierung einplanen. Hier erfahren Sie, wie hoch die Steuer ist, woraus sie berechnet wird, wann sie fällig wird und welche gesetzlichen Ausnahmen bestehen.
Allgemeine Information für Immobilienkäufer – keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
Niedersachsen Steuersatz für Grundstückserwerbe im Bundesland
Kaufnebenkosten Zusätzlich zum Kaufpreis und anderen Erwerbskosten
Zahlungsfrist Grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids
Unbedenklichkeit Bescheinigung für die Eigentumsumschreibung
Unverbindliche Beispielrechnung
Grunderwerbsteuer in Niedersachsen berechnen
Tragen Sie den Kaufpreis und gegebenenfalls separat ausgewiesenes bewegliches Inventar ein. Die Berechnung erfolgt direkt auf dieser Seite.
Der Rechner aktualisiert das Ergebnis sofort bei jeder Eingabe und verwendet für Niedersachsen 5,0 %. Er liefert eine vereinfachte Orientierung; verbindlich ist der Steuerbescheid des Finanzamts.
Vom Kaufvertrag bis zur Eigentumsumschreibung
Die Grunderwerbsteuer entsteht grundsätzlich bereits mit dem rechtswirksamen Erwerbsvorgang – nicht erst mit Schlüsselübergabe, Kaufpreiszahlung oder Eintragung im Grundbuch.
Steuerbescheid
Das Finanzamt ermittelt die Bemessungsgrundlage und setzt die Grunderwerbsteuer durch Bescheid fest.
Zahlung
Die Steuer ist grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Nach Zahlung übersendet das Finanzamt die Bescheinigung in der Regel direkt an den Notar.
Ohne steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung darf der Käufer grundsätzlich nicht als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.
Woraus wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Steuer bemisst sich grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung. Bei einem normalen Kauf ist das zunächst der Kaufpreis. Zur Gegenleistung können außerdem übernommene sonstige Leistungen und Nutzungen gehören, die sich der Verkäufer vorbehält.
Entscheidend ist nicht nur, wie einzelne Beträge im Vertrag bezeichnet werden, sondern was wirtschaftlich tatsächlich für das Grundstück und seine wesentlichen Bestandteile gezahlt wird.
Bei Sonderfällen ohne feststellbare Gegenleistung, Tauschgeschäften, Erbbaurechten, Zwangsversteigerungen, gesellschaftsrechtlichen Vorgängen oder verbundenen Grundstücks- und Bauverträgen sollte die Berechnung steuerlich geprüft werden.
Bewegliches Inventar kann anders behandelt werden
Einrichtungsgegenstände gehören nicht automatisch zum Grundstück im Sinne der Grunderwerbsteuer. Trotzdem ist eine willkürliche Aufteilung des Kaufpreises nicht zulässig.
Möglicherweise nicht steuerpflichtig
Tatsächlich bewegliche Gegenstände wie bestimmte Möbel, Gartengeräte oder frei stehende Einrichtungsgegenstände können außerhalb der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage liegen, wenn sie im Vertrag gesondert und realistisch bewertet werden.
Bestandteil der Immobilie
Grund und Boden, Gebäude und deren wesentliche Bestandteile gehören grundsätzlich zum Grundstück. Eine reine Umbenennung eines Gebäudebestandteils in „Inventar“ verändert die steuerliche Behandlung nicht.
Wert nachvollziehbar dokumentieren
Alter, Zustand, ursprünglicher Preis und realistischer Zeitwert sollten zur angesetzten Summe passen. Überhöhte oder pauschale Beträge können vom Finanzamt hinterfragt und korrigiert werden.
Kaufvertrag sauber gestalten
Bewegliche Gegenstände sollten mit einer konkreten Beschreibung und einem eigenen Betrag aufgeführt werden. Bei größeren Summen ist eine Abstimmung mit Notar oder Steuerberatung sinnvoll.
Wann kann die Grunderwerbsteuer entfallen?
Das Grunderwerbsteuergesetz enthält gesetzliche Ausnahmen. Sie gelten nur, wenn die jeweiligen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
Geringfügige Erwerbe
Ein Grundstückserwerb kann steuerfrei sein, wenn der für die Steuer maßgebende Wert 2.500 € nicht übersteigt. Dies betrifft nur selten typische Immobilienkäufe.
Ehegatten und Lebenspartner
Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten beziehungsweise eingetragenen Lebenspartnern können unter die gesetzliche Befreiung fallen.
Verwandte in gerader Linie
Übertragungen zwischen Eltern, Kindern, Großeltern und Enkeln können grunderwerbsteuerfrei sein. Für Geschwister gilt diese Befreiung nicht allein wegen der Verwandtschaft.
Erbauseinandersetzung
Bestimmte Erwerbe durch Miterben bei der Teilung eines Nachlasses sind gesetzlich ausgenommen. Die konkrete Gestaltung sollte steuerlich geprüft werden.
Wer schuldet die Steuer – und wozu dient die Bescheinigung?
Kaufvertragliche Regelung und gesetzliche Haftung sind nicht vollständig dasselbe.
Käufer und Verkäufer haften gesetzlich
Die Vertragsbeteiligten sind grundsätzlich Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer. Im üblichen Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Deshalb richtet das Finanzamt den Bescheid regelmäßig zunächst an den Käufer.
Wird die Steuer nicht gezahlt, kann das Finanzamt unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch den anderen Gesamtschuldner in Anspruch nehmen.
Voraussetzung für die Grundbucheintragung
Nach Zahlung der festgesetzten Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung und sendet sie in der Regel direkt an den beurkundenden Notar.
Das Grundbuchamt benötigt diese Bescheinigung grundsätzlich, bevor es den Käufer als neuen Eigentümer eintragen darf.
Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten
Käufer sollten nicht nur den Kaufpreis finanzieren, sondern auch die zusätzlichen Erwerbskosten und einen möglichen Modernisierungspuffer berücksichtigen.
Grunderwerbsteuer
In Niedersachsen 5,0 % der steuerpflichtigen Gegenleistung. Die Steuer wird durch das Finanzamt festgesetzt.
Notarkosten
Kaufvertrag, Grundschuldbestellung und weitere notarielle Tätigkeiten verursachen gesetzlich geregelte Gebühren.
Grundbuchkosten
Für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuld und Löschungen entstehen Grundbuchgebühren.
Maklerprovision
Bei einem provisionspflichtigen Angebot gilt die im Exposé und Kaufvertrag ausgewiesene Vereinbarung.
Bank- und Finanzierungskosten
Bereitstellungszinsen, Gutachten oder weitere bankseitige Kosten können je nach Finanzierung hinzukommen.
Modernisierung und Umzug
Renovierung, Möbel, Umzug und spätere Instandhaltung sollten nicht vollständig aus der Liquidität verdrängt werden.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Die wichtigsten Antworten für Käufer von Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken in Niedersachsen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen?
Der Steuersatz beträgt für in Niedersachsen liegende Grundstücke derzeit 5,0 % der steuerpflichtigen Gegenleistung.
Wann entsteht die Grunderwerbsteuer?
Sie entsteht grundsätzlich mit dem rechtswirksamen Erwerbsvorgang, bei einem üblichen Immobilienkauf also regelmäßig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung sind dafür nicht entscheidend.
Wann muss die Steuer bezahlt werden?
Die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Maßgeblich sind die Angaben und die Zahlungsfrist im konkreten Bescheid.
Zahlt immer nur der Käufer?
Im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Zahlung. Gesetzlich sind die Vertragsparteien jedoch grundsätzlich Gesamtschuldner.
Kann eine Einbauküche vom Kaufpreis abgezogen werden?
Ob und in welchem Umfang eine Küche oder anderes Inventar außerhalb der Bemessungsgrundlage liegt, hängt von der rechtlichen Einordnung und einem realistischen, gesondert ausgewiesenen Zeitwert ab. Eine pauschale oder überhöhte Aufteilung sollte vermieden werden.
Fällt beim Kauf einer Eigentumswohnung ebenfalls Grunderwerbsteuer an?
Ja. Wohnungseigentum gehört zum Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuerrechts. Auch der Erwerb einer noch nicht fertiggestellten Eigentumswohnung kann steuerpflichtig sein.
Was passiert nach Zahlung der Steuer?
Das Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung und sendet sie üblicherweise an den Notar. Sie ist grundsätzlich Voraussetzung für die Eintragung des Käufers als Eigentümer.
Kann Grunderwerbsteuer bei einer Rückabwicklung erstattet werden?
Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann eine Festsetzung aufgehoben oder geändert werden, wenn der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird. Dafür gelten Fristen und weitere Bedingungen; eine automatische Erstattung erfolgt nicht.
Kann die Grunderwerbsteuer mitfinanziert werden?
Das hängt von Eigenkapital, Bonität, Beleihungswert und Finanzierungskonzept ab. Käufer sollten die Steuer bereits vor Abgabe eines Kaufangebots mit der Bank oder Finanzierungsberatung besprechen.
Steuerlicher Hinweis: Diese Seite enthält allgemeine und vereinfachte Informationen zur Grunderwerbsteuer in Niedersachsen. Sie ersetzt keine individuelle Prüfung durch Finanzamt, Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Maßgeblich sind das geltende Recht, der konkrete Erwerbsvorgang und der Steuerbescheid.
Kaufpreis und Nebenkosten realistisch planen
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