Was macht der Notar beim Immobilienkauf oder -verkauf?

Ein Notarvertrag ist Pflicht

Ein Notarvertrag stellt eine rechtlich zwingende Voraussetzung für das Zustandekommen eines rechtsgültigen Hausverkaufes dar. Ein Immobilienkaufvertrag ohne notarielle beurkundung ist nichtig.

Wer bestimmt den Notar beim Immobilienverkauf?

Um den Haus- oder Wohnungskauf perfekt zu machen vereinbaren die Vertragsparteien einen Notartermin. Meistens übernimmt dies der Immobilienmakler. Der Käufer bestimmt der Notar und bezahlt am Ende auch die Notarkosten von ungefähr 2% des Kaufpreises.

Der Kaufvertrag

Ein Notar formuliert nach ein Vorgespräch mit den Imobilienkäufer und immobilienverkäufer den Immobilienkaufvertrag. Oft werden die wesentliche Punkte vom Makler an den Notar übermittelt und entffält ein Vorgespräch. Ein Notar fungiert als neutrale Instanz und stellt sicher das der Immobilienkaufvertrag juristisch einwandfrei ist. Rechtzeitig vor der Vertragsunterzeichnung muss er ihn beiden Seiten zukommen lassen. Sowohl Käufer als Verkäufer sollten den Vertrag auf Herz und Nieren prüfen, bevor es zur Unterzeichnung kommt. Sollten Fragen auftreten, haben beide Parteien, Unabhängig davon, wer den Notar beauftragt und bezahlt, das Recht, den Notar zu kontaktieren. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet.

Die Beurkundung des Kaufvertrags

Zum Abschluss des Kaufvertrags treffen sich Käufer und Verkäufer beim Notar. Auch der Makler ist in der Regel hierbei anwesend. Der Notar stell die Personalien fest und liest den Kaufvertrag vor und klärt über die Bedeutung verschiedene Paragrafen auf. Auch während dem Notartermin können noch Änderungen vorgenommen werden oder Fehler korrigiert werden. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags verpflichtet sich der Käufer, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer, der nach wie vor Eigentümer ist, zur Übergabe der Immobilie.

Die Auflassungsvormerkung

Die Aufgabe des Notars ist es die sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch der Immobilie eintragen zu lassen. Die Auflassungsvormerkung kündigt den Eigentümerwechsel vom Verkäufer zum Käufer an und sichert den Käufer rechtlich ab.  Der Verkäufer kann danach nicht mehr über das Grundstück verfügen soweit sie den Rechtsanspruch des Käufers beeinträchtigen würden, denn der Käufer hat jetzt einen Anspruch auf Erfüllung des Kaufvertrages, also auf Eigentumsübertragung.

Veräußerungsanzeige und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Notar muss das zuständige Finanzamt eine Veräußerungsanzeige zusenden, in der die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufgeführt sind. Das Finanzamt fordert daraufhin den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Nach Zahlung der Steuer durch den Käufer übersendet das Finanzamt dem Notar eine „Unbedenklichkeitsbescheinigung“, ohne die eine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer nicht erfolgen darf.

Vorkaufsrecht der Gemeinde

Der Gemeinde könnte nach § 24 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) ein Vorkaufsrecht zustehen. Das Vorkaufsrecht darf eine Gemeinde nur ausgeüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigen würde. Der Notar veranlasst eine Erklärung (Negativzeugnisses) der Gemeinde zu ihrem nicht in Anspruch genommenen Vorkaufsrecht.

Die Kaufpreiszahlung

Der Käufer erhält per Fälligkeitsmitteilung vom Notar die Aufforderung, dass der Kaufpreis fällig sind. Finanziert der Käufer seine Immobilie, so beantragt er nun bei seiner Bank die Auszahlung des Darlehens. Hierfür lässt der Notar die Bank als Gläubiger in das Grundbuch der Immobilie eintragen (Grundschuld). 

Das Grundbuch wird nun umgeschrieben

Nachdem der Käufer die Kaufsumme überwiesen und die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichtet hat, veranlasst der Notar die Umschreibung des Grundbuchs auf den Käufer. Zeitgleich erfolgt die Löschung der nicht mehr erforderlichen Auflassungsvormerkung.

Die Schlüsselübergabe

Jetzt steht eine Schlüsselübergabe nichts mehr im Wege. Nach der Schlüsselübergabe wirdt der Käufer zur Besitzer der Immobilie. Erst nach Eintrag in das Grundbucht ist der Käufer auch Eigentümer der Immobilie. Wenn Käufer und Verkäufer es wünschen ist oft der Makler bei der Schlüsselübergabe anwesend. Die Maklercoutage ist aber schon direkt nach dem Notartermin fällig und wird in Niedersachsen in der Regel vom Käufer bezahlt.